Formation sur les sociétés civiles immobilières avantages et inconvénients, tout ce qu’il faut savoir :  

La société civile immobilière représente de nombreux avantages, d’un côté elle facilite la gestion et de l’autre elle facilite la transmission du patrimoine, notamment dans le cadre des familles recomposées.

Nous allons commencer cette formation bien évidemment par vous expliquer ce qu’est une SCI. Ces initiales sont les abréviations de Société Civile Immobilière. 

C’est donc une structure juridique et elle constituée à minima de 2 personnes. Ces personnes peuvent être physiques ou morales. Chacune ayant le statut d'associé afin de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Le patrimoine immobilier est détenu par la société civile immobilière et chaque associé reçoit des parts sociales mais aussi des revenus proportionnels à son apport. 

Comme toute société, la SCI dispose de statuts régissant son fonctionnement, et permettant de clarifier les processus de prise de décision. 

La SCI est gérée par un gérant, qui peut aussi être un associé et qui aura comme fonction de prendre à sa charge la gestion courante du ou des biens immobiliers détenus par la société. 

Alors dans quel cas, la création d’une SCI est elle préférable ? 

Et bien contrairement aux idées reçues, la SCI ne convient pas à tous les investissements. En effet, c’est un organe qui peut être très utile suivant certains cas, voyons les ensemble : 

Parlons du droit commun dans le cadre de la transmission du patrimoine, c’est en effet un levier qui motive de nombreux propriétaires de créer une SCI. 

En effet, lorsque deux parents, ayant chacun des enfants issue d’un autre mariage, souhaite acquérir un bien, il advient de s’interroger sur l’avenir de ce bien. Si l’un des deux parents est amené à disparaître, le bien tomberait dans le régime de l’indivision. Ce régime représente de nombreuses difficultés de gestion, telles que la nécessité de prendre des décisions à l’unanimité en cas de vente, de saisir le juge pour demander le partage de l’indivision ou autre. Cela est créateur d’insécurité juridique pour les enfants, et le parent restant. 

Dès lors, la SCI peut être une très bonne solution pour remédier à ces difficultés. Ce qui est intéressant ici, c’est que l’on va se servir d’un outil lié au droit des sociétés, afin de remédier à une situation issue du droit de famille. 

Dans le cadre d’une SCI, la personne chargée de la gestion de la SCI est le ou la gérant(e). Ces pouvoirs sont déterminés dans les statuts de la société, et sont ainsi très bien encadrés. Par exemple, la mise en location relève de la gestion courante d’un bien immobilier dont seul le gérant peut alors prendre la décision. Le gérant pourra également prendre la décision (si les statuts l'autorisent) de mettre le bien en vente ou même de la maintenir dans la SCI en le confiant à une agence de gestion locative. Vous l’avez compris, contrairement au régime de droit commun qu’est l’indivision, ici il n’y a qu’une personne pour prendre les décisions, alors que dans le cadre d’une indivision, chaque co-indivisaire à son mot à dire en fonction de sa quote part, cela peut amener à de nombreuses situation de blocage, nécessitant la saisine du juge. 

Que cela soit lors d’une succession ou donation on peut donner au conjoint survivant l’usufruit et la nu-propriété aux enfants. Cela peut aussi aider la gestion courante du bien, mais un organe qui permet plus d’amplitude de la part du conjoint, mais ne lui donne qu’un pouvoir limité tout de même. 

Alors que réaliser le démembrement sous une SCI permet de transmettre par anticipation le bien et donc amoindrir les taxes sur le long terme et de permettre au conjoint survivant de garder les principaux pouvoirs de décision. 

Pour résumer, la SCI est vous l’aurez compris un outil qui permet de réduire le nombre de difficultés en cas de famille recomposée lorsqu’un des deux conjoints viendrait à disparaître. 

‍

I - Invertir dans l’immobilier grâce à la SCI 

Une SCI peut aussi être un moyen d’investir si elle est considérée comme indépendante de la part de la banque. Parfois un client est déjà au maximum de son tiers d’endettement, alors que s’il crée une SCI à l’IS, certaines banques peuvent donc traiter cet investissement de manière indépendante sans tenir compte du tiers d’endettement personnel du ou des associés. La SCI sera donc dans ce cas un outil intéressant pour acquérir des biens immobiliers.)

‍

II - Fiscalement 

Petit arrêt sur image sur la législation en vigueur, si vous souhaitez investir ou même vos clients il faut savoir que vous ne pouvez pas investir n’importe comment lorsqu’on a une SCI. 

Donc voilà ce qu’il faut savoir...

Il y a deux types de SCI de famille et de droit commun. Si la SCI est à l’IR vous n’êtes autorisé qu'à louer votre bien en location VIDE ou aussi appelé la location NU. Si vous êtes en SCI familial le bail sera de 3 ans, si ce n’est pas le cas, c’est le régime des sociétés qui s’applique, le bail sera de 6 ans. 

Maintenant intéressons nous au bail meublée, vous souhaitez investir en SCI, alors attention car vous serez alors obligé se créer une SCI à l’IS, c’est-à-dire que votre SCI sera considérée comme une réelle société et s’autogèrera. Elle encaissera des revenus et paires ses propres taxes. Vos revenus ne seront donc plus des revenus fonciers mais des revenus commerciaux. 

La SCI à l’IS a pour vocation de se développer et d’absorber d’autres biens pour faire grossir un patrimoine immobilier. Lorsque le patrimoine sera assez important alors les associés pourront se payer sur les revenus engendrés. 

Mais attention à l’énorme inconvénient de la SCI à l’IS !! C’est lors de la revente, le prix d’achat sera non pas le prix acheté comme le calcul de la taxe sur la plus-value classique lorsque vous êtes seul ou en indivision ou en SCI à l’IR, non non, cera le prix amorti du bien qui sera comptabilisé. 

Ça veut dire quoi ? Ça veut dire que si vous acheter un bien qui vaut 500 000 € et que vous le revendez 10 ans après 600 000 €, dans le cas classique si on peut dire ça comme ça, vous allez payer une taxe sur la plus-value sur 100 000 € d’excédent. Et bien dans le cadre d’une SCI à l’IS, l’amortissement de votre bien à fait décroitre sa valeur d’achat d’année en année depuis 10 ans, pour un amortissement sur 20 ans, cela veut dire que vous aurez déjà amortie 200 000 €. 500 000 € - 200 000 €, le prix d’achat ne sera donc plus 500 000 € mais 300 000 €, la taxe sur la plus-value sera donc calculé sur une assiette de 300 000 € et non plus 100 000 €. Donc faites bien attention car vous pouvez passer d’une SCI à l’IR à l’IS quand vous le voulez mais jamais l’inverse donc autant être sur et certain de ne pas avoir besoin dans le temps de le vendre. 

Pour résumer, on opte pour une SCI à l’IR pour percevoir des revenus à hauteur de ses parts sociales directement sur son compte bancaire. A ce titre l’investisseur est taxé de la même manière qu’une location nu détenu en nom propre. L’avantage de la SCI à l’IR est de pouvoir revendre le bien en prenant en compte dans le calcul de la taxe sur les plus-value la valeur d’achat.

Enfin, on opte pour une SCI à l’IS lorsqu’on investit sur le long terme et que la société se gère elle-même financièrement et lorsqu’on veut éventuellement l’intégrer à un système d’holding pour faire remonter des dettes ou du bénéfices. Bref, c’est une gestion de société pure. La revente n’est pas une bonne option car la valeur d’achat sera la valeur qui reste à amortir sur le bien et elle augmente considérablement l’assiette d’imposition de la taxe sur la plus-value. L’avantage est de la SCI à l’IS est de pouvoir louer un bien en meublée. 

Maintenant que vous avez compris le droit qui encadre les SCI parlons maintenant de la transmission des parts par l’intermédiaire d’une SCI. Vous allez comprendre ici l’énorme intérêt pour des investisseurs de transmettre à leur descendance grâce à l’outil de la SCI. 

Si une SCI achète un bien d’une valeur de 300 000€, et qu’elle emprunte à la banque 200 000€, le patrimoine de la SCI se compose de l’actif déduit du passif. Dans ce cas-là il est d’une valeur de 100 000€ (Actif 300 000 - Passif 200 000€ = Prêt). Dès lors les valeurs de parts totalisent 100 000€ et non 300 000€. Donc plutôt le bien est transmis plus vite il est cédé à moindre coût. A l’inverse, dans le cadre ou des parents qui souhaiteraient par la suite transmettre leur bien, sans SCI, le passif n’est pas pris en compte. La valeur sera donc de 300 000 € à transmettre. 

Parlons maintenant entre nous des fameuses décottes. On entend toujours ici et là que la SCI permet de décotter le prix réel des parts d’une SCI, alors d’après vous, est-ce légal de sous évaluer des parts d’une SCI ? Et bien je répondrais « plutôt oui » car la décision finale sera toujours détenue par le fisc, qui est le véritable juge en matière de déclaration fiscale. 

Alors je vous explique le « plutôt oui » concrètement. Une SCI est une société, et en tant que société, la valeur d’une part c’est le prix qu’est prêt à investir à un investisseur. 

Et les parts sociales d’une SCI n'intéressent personne d’autre que celles et ceux qui en font partie. Vous n’avez jamais entendu parler d’un proche qui a acheté des parts d’une SCI dans laquelle il n’était pas dès l’origine intégré. En effet, un investisseur préfèrera acheter des parts d’une entreprise et des actions en bourses plutôt que venir s’immiscer dans une SCI dans laquelle des habitudes de gestion sont déjà bien décidé entre membre d’une même famille. 

C’est pour cette raison qu’on peut émettre en tout légalité auprès de l’Etat que lorsque des parents souhaient vendre des parts de SCI, et bien elles n’intéressent souvent personne d’autre que leurs enfants. Cela limite énormément le nombre d’acquéreur potentiel. Alors il n’est pas non plus question de valoriser des parts à 10% de leur valeur, mais une décotte comprise entre 10% et 20% sont souvent admises par les autorités lors de la cession de parts d’une SCI. 

C’est bon, c’est plus clair maintenant ? 

Enfin, je dois vous donner deux autres petits tips qui concernant la transmission des parts. Cela va vous faire gagner beaucoup de points auprès de vos clients. Il faut savoir qu’il existe deux type d’abattement en France très couramment utilisé : 

• La somme d’argent pour un montant de 38 000 euros environ tous les 15 ans. Cette sommes est uniquement en donation mais pas lorsqu’une succession. 
• L’abattement de 100 000 € tous les 15 ans aussi bien possible en donation qu’en succession. 

Donc si on comprend ces deux abattements, les parents privilégieront de déjà piocher dans les 32 000 à donner à leur enfant puisque cette donation n’est possible que de leur vivant, pour ensuite prendre dans la réserve des 100 000 € puisque cette dernière est aussi transmissible en cas de succession. Donc du vivant des parents, on donnera à l’enfant sur la réserve des 32 000 €. 

Bien entendu, ces donations doivent être officialisé auprès des services fiscaux, cela permet de remettre les compteurs à 0 chaque 15 ans.

Pour rebalayer tout ce que je viens de vous apprendre, reprenons mon exemple d’un couple qui achète un bien à 300 000 €, il réalise un prêt de 200 000 €. Le patrimoine de la SCI est donc valorisé à 100 000 €. Ils pourront donner pour 32 000 € d’argent + 78 000 € du 2^ème abattement pour transmettre 100% des parts à leur enfant. Ce dernier sera donc propriétaire d’un bien qui vaudra 300 000 € lorsque le crédit sera soldé, sans compter bien évidemment la valeur que ce bien aura pris en 20/25 ans, le temps du prêt. 

Dans cette optique d’investissement la SCI est donc un outil très utile, c’est la raison pour laquelle une découverte approprié est nécessaire auprès de votre acquéreur pour les orienter au mieux. Bien entendu, ne prenez pas pour habitude d’aller au-delà de votre domaine de compétence et de parfaitement maitriser le discours si vous vous engagez vers ce genre de conseils. 

En revanche, sachez que si comme moi vous êtes incollable sur la SCI, vous ferez à de nombreuses reprises la différence très naturellement. Vos clients apprécieront que vous adaptiez votre discours et surtout vos conseils en fonction de leur principe d’investissement. 

‍

CF Pour conclure cette formation, je vous invite à faire preuve de tacte lorsque vous allez maintenant aborder le sujet de la SCI auprès de votre client. Si vous réalisez des écrits mentionnez toujours que ce que vos conseils dépassent votre champs de compétence et que vous conseillez toutefois de faire appel à un professionnel pour qu’il puisse prendre en compte des éventuels facteurs que vous ne connaitriez pas. C’est encore ce que j’écris aujourd’hui dans mes emails afin de n’avoir aucun préjudice. 

Cette formation est maintenant terminée, je vous remercie d’avoir été attentif ! 

A très vite ! 

‍

Donation et Transmission

Découvrez notre formation passionnante sur la transmission et la donation immobilière : Droit et Législation successorale ! Cette formation est à destination des experts, elle est déconseillée aux novices. 

‍

Plongez dans l'aspect juridique de ce domaine captivant ! Des abattements aux droits de succession, tout est passé au crible. Apprenez comment réduire les coûts fiscaux lors des donations, les astuces pour éviter la taxe sur la plus-value, et bien plus encore !

‍

Devenez un expert dans le conseil patrimonial et faites la différence pour vos clients. Ne manquez pas cette opportunité d'élargir vos compétences.

‍

Rejoignez-nous dès maintenant pour cette formation incontournable sur la transmission et la donation immobilière. 

‍

À bientôt !

‍

// début formation introduction // 

‍

Je suis très heureux de vous retrouver pour ce nouveau thème qui est connexe à celui de l’immobilier. Nous allons parler de la transmission et la donation immobilière. 

‍

III - Le droit et la legislation successorale ! 

Nous allons maintenant prendre la formation du coté juridique et moins commerciale, donc restez bien concentré. 

A - Donation et abattement

Lors d’une donation, le bénéficiaire au appelé le donataire doit payer des droits à l’administration fiscale, comme un héritier a l’obligation de s’acquitter de droit de succession. De nombreux abattements peuvent toutefois réduire ces frais, entre époux ou en cas de donation aux enfants par exemple. 

Le montant à payer, généralement par le donataire varie selon : la nature du bien cédé, sa valeur, ainsi que le lien de famille qui unit les deux parties. L’abattement est déduit du montant de la donation. Les droits de donation sont calculés sur la somme qui reste après abattement.

Concernant la Somme d’argent de 32 000, pour être précis c’est très exactement 31 865€ à l’heure ou je réalise cette formation.  

Dans le cadre d’une donation portant sur une somme d’argent, la donation est exonérée de droits de donation mais elle est conditionnée. Le donateur doit avoir moins de 80 ans, et le bénéficiaire doit être majeur ou émancipé. Afin de pouvoir en bénéficier il faut déclarer le don aux impôts dans le mois qui suit la date du don. Cette exonération est renouvelable tous les 15 ans. 

Cet abattement est celui utilisé en premier lieu, il peut également être utilisé par les grands-parents envers leur petit enfant.

Il est défini à l’article 790 G du Code général des impôts.  

B - Donation et abattement de droit commun 

Je vous en ai parlé tout à l’heure, Il existe aussi l’abattement de droit commun, c’est celui de 100 000 € qui peut être utilisé pour les donations et les successions. Il se renouvelle tous les 15 ans à condition que le FISC soit au courant. Il faut en effet télécharger un formulaire sur le site des impôts, c’est un formulaire de deux pages, c’est assez simple à utiliser et à mettre en place. S’il y a un décès dans les 15 ans qui suit une donation alors cet abattement ne peut être disponible. Il faut une période irrévocable de 15 ans minimum pour pouvoir à nouveau en bénéficier. C’est pour cette raison que si vous avez des clients âgés, plus de 80 ans, il ne sert à rien d’effectuer une donation si vous pensez qu’il leur reste moins de 15 ans à vivre car la donation comprend un coût de mise en œuvre. 

L’abattement varie en fonction du lien de parenté entre le donateur et le donataire. 

Je vous en reparle ici mais L’abattement de 31 800€ est quant à lui uniquement réservé à une donation de somme d’argent donc on se sert de cet abattement avant celui des 100 000€. Toutefois ces abattements sont cumulables. 

D - L’impôt sur la succession et l’impôt sur la plus value

La manière la plus efficace pour baisser la taxation est donc de baisser la valeur des biens qui seront transmis. Si des parents donnent plus de 100 000€ c’est tout à fait possible, il y aura alors comme les impots sur le revenus des tranches progressives d’imposition, la première tranche commence à 20% d’impôts. 

Dans le cadre d’une succession c’est un impôt sur le patrimoine, qui correspond à une valeur donnée sur une globalité, c’est à dire la liquidité à la banque, le patrimoine immobilier, les action, … au-delà de 100 000€ c’est l’imposition par tranche qui s’appliquera avec un paiement de la taxe sous 6 mois. 

Reprenons maintenant un caractère commercial dans cette formation, on me pose souvent la question suivante : 

Dans le cadre de notre travail d’agent immobilier, que faire si on nous demande une estimation basse ? 

Alors, j’ai été à de nombreuses reprises dans mon travail confronté à cette demande. Il faut faire attention aux clients qui veulent une estimation basse, car c’est une réflexion à court terme car s’ils vendent dans les quelques années à venir ils seront assujettis à la taxe sur la plus-value. Et cette taxe est plus élevée que celle de la succession, elle est au taux de 35% alors que la première tranche de la succession est à 20%. Donc vos clients peuvent prendre une estimation basse s’ils gardent le bien longtemps, ou s’ils se mettent en résidence principale car ils seront exonérés de la taxe sur les plus-value en cas de revente. Attention toutefois au gendarme de l’état qui est le Fisc et qui peut redresser fiscalement vos clients en cas de sous-estimation. Car une sous-estimation est une pratique trompeuse qui a pour objectif de baisser une partie des recettes de l’état. Donc déjà d’une, votre responsabilité peut être engagée car le client croyez moi se cachera derrière votre estimation pour montrer que lui n’en savait absolument rien de véritable prix et qu’il s’est appuyé sur votre expertise, et de deux, le fisc se fait un malin plaisir d’aller visiter les fameux héritiers qui vendent comme par hasard 200 000 € plus cher que le véritable pris après avoir été comme par hasard, 8 à 12 mois dans le bien en résidence principale. 

Le FISC n’est pas né de la dernière pluie et il faut leur raconter une histoire plausible donc attention à vos clients qui vous disent, mon notaire m’a dit que, j’ai vu internet que.... Il faut savoir qu’un ce jour, il n’y a que la loi Alur qui commence à juger comme adminissible une résidence principale une période de 9 mois minimum, lorsqu’elle parles des locations d’étudiants. C’est pour vous dire que si jusqu’à aujourd’hui la notion de la résidence principale n’est pas clairement datée, c’est parque le législateur veut se garder le libre interprète de ce qu’il juge être le cas ou non à sa seule interprétation. 

Je suis aussi expert immobilier, dans le cadre mon activité j’ai déjà vu des cas ou un de mes clients étaient en résidence principale dans un bien alors qu’il a été dedans qu’à peine 6 mois et d’autre retoqué en résidence secondaire alors qu’ils justifiaient d’une présence de près d’un an et demi dans le bien. 

Donc attention vraiment à ne rien écrire à vos clients surtout, cela ne pourra que vous être reproché et votre responsabilité engagée. 

Pour résumer, il est primordial d’estimer justement un bien immobilier lors d’une succession.

Enfin pour conclure sur la taxe sur le plus-value lorsqu’un bien est détenu par une SCI. Si l'un des associés habite en résidence principale dans le bien détenu par la SCI, alors seul cet associé bénéficiera sur sa partie de l’exonération de la taxe sur les plus-values.

Lorsque je dispense cette formation, beaucoup de conseillers me demandent comment ils peuvent alors tirer parti d’une succession pour que le ou les héritiers prennent la décision de mettre en vente. 

Déjà il faut comprendre que la décision de vendre est une décision personnelle. C’est-à-dire qu’un héritier n’aura pas les mêmes besoin qu’un autre cohéritier. Donc il n’y a pas de formule miracle pour qu’un commercial emmène tout son oratoire en quelques secondes.  

Je vous invite simplement et comme souvent d’ailleurs à faire de la pédagogie. N’oubliez pas que le marché de l’immobilier n’est pas un marché rationnel. Les propriétaires et les acquéreurs agissent en fonction de leur sentiment et non d’une donnée universelle qui ne fait débattre personne. 

Je vous invite donc à leur faire prendre conscience des responsabilités qu’ils devront s’engager dans chacune des situations, qu’ils gardent le logement ou qu’ils le vendent. Ne tirez surtout pas la couette que d’un seul côté sinon vous allez marquer le conflit d’intérêt et vos clients ne n’écouteront plus votre vision de leur projet. 

Intéressez-vous donc à la succession, est-ce en ligne directe ? 

Y a-t-il un abattement ? est-ce que c’est un héritier en collatéral ? Si c'est le cas, les frais de succession montent à 45% au lieu de 20%. Collatéral c’est frère et sœur par exemple : Donc plus le taux de succession est élevé plus l’héritier sera motivé à vendre le fruit de la succession.

Donc le cout de la taxe peut être un frein. Parfois il y aussi le manque de liquidité dans la succession qui démotive les héritiers de préserver le patrimoine dans le giron familial. Ça veut dire quoi ? Si le montant de la taxe pour régler la succession est de 100 000 € mais que le défunt n’avait rien sur ses comptes bancaires mais qu’il ne détenait qu’un bien immobilier même évalué à 1 million d’euros et bien dans ce cas, c’est aux héritiers s’ils veulent garder le bien de trouver dans les fonds propres les 100 000€.

Cela peut-être entre frère et sœur une déconvenue de taille qui leur impose de vendre le bien. 

Un bien qui est hérité est souvent à refaire, vous pouvez appuyer sur les travaux éventuels pour remettre le bien aux normes, élec, DPE, ...

S’il y a beaucoup d’héritiers c’est autant de conflits de relations auxquels les héritiers seront confrontés.

Si les héritiers gardent le bien en question, ils devront régler la succession sous 6 mois, sinon il y a des pénalités de retard. 1,1% par mois de retard. En cas de vente longue, les intérêts sont dus, mais l’héritier peut tout à fait réaliser une demande à l’administration fiscale pour obtenir une dérogation. On peut demander un étalement du paiement mais de mémoire il n’est pas possible de mettre en place plus de 10 échéances.

Il peut toutefois avoir un paiement différé lorsqu’il y a une succession différée. En effet, si l'héritier hérite de la nue-propriété mais pas de l’usufruit, alors il est bloqué par celui de l’usufruitier, le paiement en différé dans ce genre de situation est alors possible.

Toutes ces informations sont objectives et factuelles, sans en faire trop, il faut simplement transmettre ces informations à votre clientèle. 

B - Le cas du démembrement de propriété 

En parlant de démembrement c’est une solution pour faire baisser la valeur du patrimoine car plus le propriétaire du bien est jeune plus la nu propriété est faible. C’est un vase communicant de la valeur entre l’usufruit et la nu propriété. C’est le décès de la personne qui a l’usufruit qui donne la pleine propriété à celle qui a la nu propriété. Le droit de l’usufruit disparaît le même jour du décès de l’usufruitier. Et s’il disparaît il n’y a plus rien à transmettre donc pas de taxe.

C - Donation pour faire baisser la plus value 

Conseil pour ne pas payer de plus value : c’est de donner un appartement aux enfants, j’explique.

les parents achètent un bien à 200 000 €, il vaut à la revente 600 000 €, les parents donnent le bien de 600 000 € aux enfants en payant des droits de donations qui seront toujours plus faibles que le montant de la taxe sur les plus-value. À ce moment les parents qui sont censés avoir plus d’argent que les enfants règle les frais de donation au lieu de la taxe sur les plus value. 

Cependant, les enfants ne pourront pas par la suite redonner cet argent au parents sinon cela considéré comme un abus de droit fiscal. 

Dans une logique de transmission c’est de réaliser la donation avec une vente mais dans ce cas ce sont les enfants qui sont propriétaires. Ils pourront le revendre au prix auquel ils l’ont reçu sans avoir à payer de plus-values. 

Cependant, attention aux petits malins qui font ensuite investir leur enfants dans une SCI en remettant leurs parents, l’administration fiscale voit tout.

‍

Cette formation arrive maintenant à sa fin, vous êtes maintenant capable de renseigner vos clients prequ’aussi bien qu’un gestionnaire en conseiller de patrimoine. 

Si ce n’est pas déjà fait, je vous invite à suivre la formation sur les SCI, qui est un bon outil suivant les situations de vos clients. 

‍

A bientot !

‍